Tại Hà Nội hiện đang tồn tại hai dạng chung cư.

Dạng chung cư thứ nhất: là quỹ chung cư được đầu tư từ nguồn vốn của thành phố với mục tiêu phục vụ người dân tái định cư khi thực hiện các dự án liên quan đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Với dạng nhà tái định cư này, tuy giá phí dịch vụ không cao nhưng vẫn tồn tại sự độc quyền khi mọi chung cư tái định cư đều giao cho Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, khai thác và cung cấp dịch vụ.

Dạng chung cư thứ hai: do các tổng công ty, công ty, tập đoàn trực tiếp làm chủ đầu tư, trong đó nhiều khu nhà gắn mác chung cư cao cấp, giá phí dịch vụ thì muôn hình vạn trạng còn quyền quản lý, khai thác, cung cấp dịch vụ cũng do chính chủ đầu tư thực hiện dưới các mô hình ban quản lý hoặc công ty “sân sau” của chủ đầu tư.

Quy định của Luật nhà ở: Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết theo Luật nhà ở, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng chung cư để bầu ban quản trị của tòa nhà.

Ban quản trị này có quyền được lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư, được hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư không thực hiện đúng cam kết.

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN Phạm Sỹ Liêm phân tích: nếu thành lập ban quản trị mang lại lợi ích cho chủ đầu tư thì họ sẽ đẩy nhanh việc xúc tiến, còn ngược lại, việc lập ban quản trị có thể khiến doanh nghiệp do chủ đầu tư chỉ định cung cấp dịch vụ vận hành chung cư có nguy cơ bị hất cẳng thì hội nghị thành lập ban quản trị sẽ bị chủ đầu tư tìm cách trì hoãn.

Thực trạng ban quản trị nhà ở tại khu Tái định cư và khu chung cư căn hộ cao cấp: Chính vì vậy mà tại khá nhiều khu chung cư ở Hà Nội hiện nay, mặc dù người dân về ở đã 2-3 năm, thậm chí có khu người dân ở đến 5-7 năm nhưng không thành lập được ban quản trị, khá nhiều khu chung cư tổ chức bầu được ban quản trị nhưng vẫn chỉ mang tính chất lâm thời, không được công nhận chính thức. Và không cơ quan chức năng nào giám sát, chăm chút việc thành lập mô hình ban quản trị có lợi cho người dân này.


Theo đại diện của các hộ dân tại năm khu chung cư 93 Lò Đúc, The Manor, Golden Westlake, Keangnam, Sky City (Hà Nội), hiện nay cư dân sinh sống tại các khu chung cư này đang bị các chủ đầu tư tòa nhà chỉ định các công ty cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà với các mức phí rất cao và tùy tiện, không phù hợp với thu nhập bình quân của các hộ dân.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng chính sự độc quyền trong quản lý và cung cấp dịch vụ của các chung cư, hoặc cách chủ đầu tư chỉ định đơn vị cung cấp dịch vụ đã khiến chủ đầu tư hưởng lợi hai lần. Lần thứ nhất khi bán nhà cho các hộ dân đã thu lợi nhuận kinh doanh, lần thứ hai tiếp tục nắm quyền khai thác, cung cấp dịch vụ của tòa nhà để thu lợi nhuận tiếp từ việc khai thác hạ tầng của tòa nhà và khai thác giá phí các loại dịch vụ.

Với sự độc quyền trong cung cấp dịch vụ chung cư, ông Võ cho rằng không có sự cạnh tranh trong cung cấp dịch vụ nên người dân luôn chịu thiệt với các mức phí dịch vụ do đơn vị cung cấp dịch vụ độc quyền đưa ra.

Theo ông Võ, để giải quyết căn bản những bất cập, mâu thuẫn đang diễn ra tại khá nhiều chung cư hiện nay, đặc biệt trong điều kiện khi chưa có luật chung cư, việc thứ nhất cần làm ngay là phải có một nghị định quy định, điều chỉnh về việc cung cấp dịch vụ của tòa nhà sao cho nhà đầu tư không còn độc quyền như hiện nay.

Thứ hai, trong các hợp đồng mua bán nhà cần cụ thể hóa về việc cung cấp dịch vụ, giá các loại dịch vụ và cách thức điều chỉnh giá, đặc biệt là các điều khoản về sở hữu chung và riêng. Thứ ba, phải sửa các quy định để việc tổ chức, thành lập ban quản trị tòa nhà phải do người dân nắm quyền quyết định.

“Khi không phải lệ thuộc chủ đầu tư trong việc lập ban quản trị, cộng đồng dân cư sẽ độc lập trong việc yêu cầu đơn vị cung cấp dịch vụ của chung cư giải trình, công khai việc thu và chi về các loại dịch vụ. Khi đó họ sẽ biết nộp phí dịch vụ bao nhiêu là đủ, hoặc khi thấy chất lượng dịch vụ không tương xứng, phí dịch vụ không hợp lý, ban quản trị có thể đại diện cộng đồng dân cư lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ khác tốt hơn” - ông Võ nhấn mạnh.


Năm 2006, khu chung cư tái định cư 17-T10 khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) đã trở thành khu nhà đầu tiên có ban quản trị do người dân tự tổ chức hội nghị thành lập.

Ông Trần Ngọc Sơn, trưởng ban quản trị nhà 17-T10, nói: “Gần sáu năm trôi qua, đến bây giờ ban quản trị của tòa nhà vẫn không được công nhận, vẫn phải kèm hai chữ lâm thời, nhưng từ ngày có ban quản trị, 192 hộ dân với gần 1.000 nhân khẩu sống ở chung cư này luôn mỉm cười nhờ mô hình quản lý cung cấp dịch vụ của khu nhà do Hợp tác xã nhà ở Thụy Điển thực hiện, và đây là hợp tác xã do ban quản trị tòa nhà thành lập. Toàn bộ tầng 1 của tòa nhà và tầng hầm làm nơi để xe hiện vẫn do Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, khai thác, hợp tác xã chỉ khai thác khu vực vỉa hè và một số dịch vụ lẻ tẻ của tòa nhà nhưng đã gần đủ kinh phí để vận hành cả khu nhà. Ví dụ dịch vụ trông giữ xe tại khu vực vỉa hè của tòa nhà mỗi tháng ngoài việc giải quyết việc làm và lương cho hàng chục lao động trong tòa nhà, còn đóng góp cho hợp tác xã 9 triệu đồng. Nhiều nguồn thu khác như quảng cáo trong thang máy, cho đặt cây ATM... đều mang lại nguồn thu cho hợp tác xã để vận hành chi phí cho dịch vụ của tòa nhà”.

Theo ông Sơn, ở tòa nhà 17-T10 dịch vụ nào cũng có, còn phí dịch vụ hiện nay mới chỉ thu theo ba mức gọi là tượng trưng: hộ gia đình thuộc tòa nhà đóng 30.000 đồng/tháng, người thuê nhà đóng 50.000 đồng, còn các văn phòng thuê làm trụ sở đóng 200.000 đồng/tháng.
Dịp lễ tết các gia đình đều được chăm lo, tổ chức Tết Trung thu hằng năm cho các cháu, vì thế khu nhà này chưa có ai than phiền về phí dịch vụ.